טיפים
הון עצמי
חשוב להבין:
הון עצמי גבוה אינו מבטיח אוטומטית אישור משכנתא. גם אם יש ברשותכם את כל ההון העצמי הדרוש (למשל 25% ממחיר הנכס), הבנק בוחן גם את
יכולת ההחזר החודשי שלכם.
כלל אצבע חשוב:
החזרי המשכנתא חייבים להיות עד 40% מההכנסה הפנויה נטו של משק הבית, כאשר ההמלצה היא 33%. שמירה על יחס זה מגדילה את הסיכוי לאישור המשכנתא ומבטיחה שההחזר החודשי יהיה בר קיימא לאורך זמן.
אחוזי מימון
אחוז המימון הוא חלק מרכזי בתכנון המשכנתא, ומצביע על כמה מהמחיר הכולל של הנכס הבנק מוכן לממן.
אחוזי המימון משתנים בהתאם לסוג הנכס ולמצבכם:
דירה ראשונה:
הבנק מממן עד 75% משווי הנכס.
דירה שנייה:
אחוז המימון יורד ל-50% בלבד.
מכירה ורכישה בו-זמנית:
אם ברשותכם כבר דירה ואתם מעוניינים למכור אותה ולקנות נכס חדש, הבנק עשוי לאשר מימון של עד 70% מהדירה החדשה.
הבנת אחוזי המימון מאפשרת לכם לתכנן את ההון העצמי הנדרש ולהיערך נכון לדיונים עם הבנק.
לפני קבלת החלטה לרכישת הדירה
לפני שאתם יוצאים לדרך, חשוב להבין את המשמעות של אישור עקרוני מהבנק. אישור זה ניתן כיום בקלות דרך אפליקציה בנקאית, ומאפשר לכם לדעת שהבנק מוכן לשקול את בקשתכם למשכנתא על בסיס הנתונים שהצגתם – כגון הכנסה, הון עצמי והתחייבויות חודשיות.
חשוב לזכור: המספרים הראשוניים שמופיעים באפליקציה, כגון ריביות והחזרים חודשיים, הם הערכה בלבד. הם אינם משקפים את ההצעה הסופית של הבנק, ולכן אין להתרגש מהם יתר על המידה בשלב זה.
האישור העקרוני מהבנק נותן לכם תמונה ראשונית ויציבה של האפשרויות הפיננסיות שלכם, ומסייע לכם לקבל החלטות מושכלות עוד לפני התחלת המשא ומתן על הדירה.
מסלולי הצמודי מדד
בזמן בחירת מסלול המשכנתא, אל תתפתו לבחור רק במסלולים צמודי מדד. נכון, בטווח הקצר הריבית וההחזר החודשי עשויים להיות נמוכים, אך עם הזמן ההחזר החודשי והריביות עלולים לעלות בצורה משמעותית.
לכן מומלץ לשלב בין מספר מסלולים ולתכנן את המשכנתא בהתאם ליעד שלכם – האם הדירה נרכשה למגורים או כהשקעה. תכנון נכון כזה מאפשר איזון בין סיכון, יציבות ותזרים מזומנים לאורך זמן.
ההצעה הראשונה בבנק
כאשר אתם פונים לבנק, אל תקבלו את ההצעה הראשונה באופן אוטומטי. חשוב להשוות בין מספר בנקים, לבדוק את התנאים השונים ולבצע משא ומתן על הריביות והמסלולים.
זכרו: גם הבנק רוצה אתכם כלקוחות, בדיוק כמו שאתם מעוניינים במימון. גישה נכונה ומושכלת יכולה להוביל לריביות נוחות יותר ולתנאי משכנתא טובים יותר, ולחסוך לכם אלפי שקלים לאורך זמן.
ברכישת דירה מיד שנייה לפני חתימת החוזה
כאשר אתם רוכשים דירה שנייה, חשוב לבצע שמאות מקדימה לפני חתימת החוזה. השמאות המקדימה עשויה להיות מעט יקרה יותר, אך היא מעניקה לכם תמונה מדויקת של שווי הדירה.
היתרון ברור: אתם יודעים מראש אם המחיר שאתם עומדים לשלם תואם את שווי הנכס האמיתי, ומונעים הפתעות לא נעימות אחרי החתימה. חשוב לזכור,
השמאות לאחר חתימת החוזה עשויה להיות נמוכה מהמחיר שסיכמתם עליו, ובמקרה כזה הבנק יספק רק את אחוז המימון התואם לשווי השמאות – למשל 75% מהמימון המקסימלי.
כך אתם שומרים על ביטחון פיננסי ומגבירים את הסיכוי לקבלת מימון מיטבי.
תכננו ל"מקרה חירום"
חשוב להשאיר כרית ביטחון כלכלית במקרה של ירידה בהכנסה או הוצאה בלתי צפויה. מומלץ שהחזרי המשכנתא לא יכבידו על התקציב כך שתוכלו להתמודד עם מצבים בלתי צפויים מבלי לסכן את יציבותכם הכלכלית.
התחשבו בריביות משתנות מול קבועות
במשכנתא ניתן לבחור בין מסלולים בריבית קבועה לבין ריבית משתנה.
ריבית קבועה: מספקת יציבות, ההחזר החודשי אינו משתנה לאורך השנים.
ריבית משתנה: עלולה להיות נמוכה בהתחלה, אך ההחזר החודשי עשוי לעלות בהתאם לשוק.
שילוב חכם של מסלולים שונים יכול להפחית סיכון ולהתאים את ההחזר ליכולת הכלכלית שלכם.
בדקו עמלות והוצאות נוספות
לפני סגירת המשכנתא, בדקו את כל העמלות וההוצאות הנלוות: פתיחת תיק, ביטוח משכנתא, שמאות נוספת או עמלות טיפול בבקשה. גם עמלות קטנות עלולות להצטבר ולהשפיע משמעותית על העלות הכוללת של המשכנתא. ידע מוקדם מאפשר לכם לחשב את העלות האמיתית של ההחזר החודשי.
