מחזור משכנתא הוא תהליך שבו הלווים מבקשים לשנות את תנאי ההלוואה הקיימים, בין אם הבנק שבו נלקחה המשכנתא או בבנק אחר. מהלך זה נעשה לרוב במטרה לשפר את התנאים הכלכליים של הלווה, להפחית את ההחזר החודשי, לקצר את תקופת ההלוואה או לשנות את תמהילי המסלולים בהתאם לשינויים בשוק או במצבו הכלכלי של הלווה. במאמר זה נסקור את היתרונות, החסרונות, סוגי המחזורים האפשריים והשלבים המרכזיים בתהליך.

למה למחזר משכנתא

ירידת ריביות במשק

שינויים במדיניות הריבית של בנק ישראל יכולים להפוך את הריביות בשוק לנמוכות יותר באופן שמצדיק מחזור

שיפור במצב הכלכלי של הלווה

שיפור באשראי או בהכנסה של הלווה עשוי לזכות אותו בתנאים טובים יותר, לרבות ריביות נמוכות יותר או פריסה ארוכה יותר

התאמת ההחזר החודשי

לווים יכולים למחזר את המשכנתא כדי להקטין או להגדיל את ההחזר החודשי בהתאם לצרכים וליכולות

מחזור פנימי

מחזור המתבצע באותו הבנק בו נלקחה המשכנתא. התהליך בדרך כלל פשוט יותר, אך ייתכן ולא יעניק את התנאים האטרקטיביים ביותר

מחזור חיצוני

מחזור שבו הלווה מעביר את ההלוואה לבנק אחר ,תהליך זה דורש פתיחת תיק חדש, אך ייתכן ויוביל לחיסכון משמעותי עם התנאים טובים יותר

הפחתת הריבית הכוללת
במקרים רבים ניתן להשיג ריביות נמוכות יותר מההלוואה המקורית, וכך להפחית את סך התשלומים לאורך השנים

התאמת התשלומים להכנסות

מחזור מאפשר גמישות בהחזר החודשי: הארכה או קיצור של תקופת ההחזר, שינוי תמהיל המסלולים, ועוד

מיקסום ניצול זכויות

אפשרות להכניס מסלולים שלא היו קיימים בזמנו של הלקיחה המקורית, כמו ריבית פריים או קל"צ בתנאים טובים יותר

עלויות נלוות
מחזור משכנתא כולל לעיתים עמלות פירעון מוקדם, עלויות פתיחת תיק, שמאות, ייעוץ ועוד

סיכון בריביות משתנות
מעבר למסלול ריבית משתנה עלול להיות מסוכן בעתיד אם הריבית תעלה בצורה משמעותית

אישור מחודש מהבנק
הבנק בוחן מחדש את כושר ההחזר של הלווה, ואם חל שינוי לרעה – הבקשה למחזור עלולה להידחות

בדיקת הכדאיות הכלכלית

יש לחשב האם החיסכון הצפוי בתשלומים מצדיק את העלויות הנלוות

קבלת הצעות ממספר בנקים

מומלץ לבצע סקר שוק ולבקש הצעות חלופיות ממספר גופים מלווים

ניתוח השוואתי ובניית תמהיל חדש

יש לבחון את המסלולים, ההחזרים והסיכונים ולבנות תמהיל המותאם אישית לצרכים וליעדים

ביצוע המחזור

חתימה על חוזה חדש, רישום בטאבו או ברשם המשכונות, וביצוע ההעברה בפועל

מחזור משכנתא הוא כלי פיננסי חשוב שיכול להביא לחיסכון משמעותי ולשיפור התנאים של ההלוואה. עם זאת, מדובר בתהליך שמחייב בדיקה מעמיקה, השוואת הצעות והבנה של הסיכונים והעלויות הכרוכות בו. לפני ביצוע מחזור, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מקצועי שיבצע ניתוח כדאיות ויבנה תמהיל חדש בהתאם לצרכים האישיים והמשפחתיים.